Logement classé F ou G : ce que ça change, et par quoi commencer

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location en France métropolitaine. L’interdiction s’étendra aux logements classés F en 2028, puis aux logements classés E en 2034.

Pour un propriétaire occupant, la conséquence est indirecte : elle porte sur la valeur et sur la revente. Pour un propriétaire bailleur, elle est immédiate et datée.

Les diagnostics réalisés depuis juillet 2021 donnent une image assez nette du territoire, et elle est loin d’être uniforme. La part de logements classés F ou G approche 15 % à Montsûrs et 14 % à Cossé-le-Vivien. Elle tourne autour de 10 % à Argentré. Elle descend sous 6 % à Laval, à Saint-Berthevin, à Louverné et à L’Huisserie, et sous 4 % à Changé et à Bonchamp-lès-Laval.

La ligne de partage n’est pas géographique, elle est chronologique. Les communes les plus exposées sont celles dont près de la moitié du parc diagnostiqué date d’avant 1948. Là où le bâti est plus récent, la question ne se pose presque pas.

Un rappel utile pour lire ces chiffres : ils portent sur les logements ayant fait l’objet d’un diagnostic depuis juillet 2021, et non sur l’ensemble du parc. Ils décrivent une tendance, pas un recensement.

Dans l’ordre d’efficacité, la toiture arrive presque toujours en tête, parce que la surface est grande et que l’air chaud monte. Viennent ensuite les murs, puis le système de chauffage et de production d’eau chaude, puis les menuiseries.

La ventilation ne fait pas gagner de classe à elle seule, mais elle conditionne la durabilité de tout le reste : une maison rendue étanche sans être ventilée développe de l’humidité et des moisissures, ce qui dégrade l’isolant posé.

Sur les communes du secteur, la qualité d’isolation des murs est jugée insuffisante dans près d’un diagnostic sur deux à Montsûrs, à Cossé-le-Vivien et à Laval, contre un peu plus d’un sur cinq à Louverné et à Changé. C’est dire si le poste « murs » est le sujet dominant dans la première moitié de cette liste.

• Toiture et combles : le meilleur rapport entre l’effort et le gain.
• Murs : le poste qui change le plus le confort ressenti.
• Chauffage et eau chaude sanitaire : un effet direct sur l’étiquette.
• Menuiseries : utiles, mais rarement en premier.
• Ventilation : ne fait pas gagner de classe, protège tout le reste.

Sortir des mauvaises classes suppose en général de combiner plusieurs postes, ce qui correspond au parcours de rénovation d’ampleur de MaPrimeRénov’ : plusieurs travaux parmi l’isolation, le chauffage, la ventilation et l’eau chaude sanitaire, avec un audit énergétique obligatoire avant et après.

La prise en charge va de 10 à 80 % du coût selon les revenus, dans la limite d’un plafond de dépenses de 30 000 € hors taxes, porté à 40 000 € selon les gains obtenus. L’éco-prêt à taux zéro, cumulable, peut financer jusqu’à 50 000 € pour une rénovation globale. Dans tous les cas, l’entreprise doit être reconnue garante de l’environnement.